大家好，我是小夏，我來(lái)為大家解答以上問(wèn)題。土地市場(chǎng)低迷，土地市場(chǎng)很多人還不知道，現(xiàn)在讓我們一起來(lái)看看吧！

1、雷利·巴洛維教授認(rèn)為 , 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)具有如下幾個(gè)特點(diǎn) ：

2、(1) 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)只是針對(duì)待售財(cái)產(chǎn)總供給量的一部分而言 ；

3、(2) 產(chǎn)品位置的固定性；

4、(3) 產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)化和異質(zhì)性；

5、(4) 影響不動(dòng)產(chǎn)交易的特別法律條例 ；

6、(5) 對(duì)當(dāng)?shù)毓┣鬆顩r的依賴性 ；

7、(6) 絕大多數(shù)交易是高額交易；

8、(7) 習(xí)慣上采用信貸方式來(lái)補(bǔ)充多數(shù)買(mǎi)者的有限自有財(cái)產(chǎn) ；

9、(8) 普通買(mǎi)者非經(jīng)常的市場(chǎng)參與 ；

10、(9) 廣泛的經(jīng)紀(jì)人服務(wù)。

11、從市場(chǎng)理論上講, 在一定的價(jià)格水平下 , 似乎所有的土地均可出售。但從現(xiàn)實(shí)的土地市場(chǎng)而言, 市場(chǎng)供給只是土地總量的待售部分。同時(shí) , 由于土地位置的固定性和土地市場(chǎng)的地域性 , 無(wú)法形成統(tǒng)一的市場(chǎng)價(jià)格, 各市場(chǎng)之間 , 地產(chǎn)增值、貶值等相互影響不強(qiáng)烈 , 價(jià)格只依賴于當(dāng)?shù)毓┙o與需求。土地市場(chǎng)交易中的權(quán)利受到一系列法律約束 , 任何權(quán)利的申請(qǐng)、轉(zhuǎn)移, 都須有法律依據(jù)。由于普通的地產(chǎn)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)者不了解市場(chǎng)行情或缺乏經(jīng)驗(yàn), 為了使價(jià)格公平合理, 必須有經(jīng)紀(jì)人服務(wù)。地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)土地市場(chǎng) 行情有較充分的了解 , 也有豐富的經(jīng)驗(yàn), 能促使交易順暢進(jìn)行, 因而, 這種服務(wù)也是有償?shù)摹?/p>

12、美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)學(xué)術(shù)界認(rèn)為：不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)不像其他商品市場(chǎng)那么有效率。

13、其特點(diǎn)如下 ：

14、(1) 一般商品市場(chǎng) , 交易的商品或勞務(wù)本質(zhì)上是同質(zhì)產(chǎn)品 (homogeneousitem), 彼此可容易替代 ; 但在不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng) , 每宗土地是惟一的 , 且位置固定 , 沒(méi)有兩宗土地在實(shí)體上完全相同 , 即使某些土地具有替代性 , 因其位置的固定性 , 使其市場(chǎng)無(wú)高效率。

15、(2) 一般商品市場(chǎng) , 市場(chǎng)參與者眾多 , 自由競(jìng)爭(zhēng)充分 , 較難形成壟斷 ; 但在不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng), 在一定時(shí)間內(nèi) , 只有少數(shù)購(gòu)買(mǎi)者和出售者 , 每一類(lèi)型土地只在某一價(jià)格范圍和地域內(nèi)互動(dòng) , 且因價(jià)值較高而需要較大的購(gòu)買(mǎi)力。

16、(3) 一般商品市場(chǎng) , 價(jià)格相當(dāng)一致且穩(wěn)定 , 商品價(jià)格經(jīng)常是買(mǎi)賣(mài)雙方?jīng)Q策的主要依據(jù) ; 但在不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng) , 因價(jià)值較高 , 一般難以自有資金購(gòu)買(mǎi), 因此, 提供融資的類(lèi)型、可運(yùn)用抵押貸款額、利率、定金支付條件及還款期限等, 都會(huì)影響投資決策。

17、(4) 一般商品市場(chǎng) , 自我規(guī)范, 公王在競(jìng)爭(zhēng) , 限制很少; 但在不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng) , 政府的法律法規(guī)限制很多。

18、(5) 一般商品市場(chǎng) , 因競(jìng)爭(zhēng)而易形成均衡 , 但不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的均衡大多只是理論上的 , 在現(xiàn) 實(shí)中因適合特定使用的不動(dòng)產(chǎn)供給對(duì)市場(chǎng)需求的調(diào)整較慢 , 而難實(shí)現(xiàn)均 衡。

19、(6) 一般商品市場(chǎng) , 買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)市場(chǎng)和商品有較充分的了解 ; 但在不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng) , 因多數(shù)人不經(jīng)常參與而對(duì)市場(chǎng)和標(biāo)的物不了解 , 缺乏必要的知 識(shí)。

20、(7) 一般商品市場(chǎng) , 買(mǎi)賣(mài)雙方被有組織的市場(chǎng)機(jī)制組合 , 進(jìn)出市場(chǎng)較 容易 , 能迅速適應(yīng)市場(chǎng)變化 ; 但在不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng) , 進(jìn)出較難且復(fù)雜超時(shí) , 市場(chǎng)因不可預(yù)知因素而變化較大 , 參與者較難適應(yīng)市場(chǎng)變化。

21、(8) 一般商品市場(chǎng), 商品易被消費(fèi), 也易迅速供給和運(yùn)送 ; 但不動(dòng)產(chǎn)為耐久產(chǎn)品 , 位置固定 , 因而其供給相對(duì)元彈性。

22、綜上所述 , 一般而論 , 土地市場(chǎng)具有以下特點(diǎn) :

23、(1) 地域性。由于土地位置的固定性 , 使土地市場(chǎng)具有強(qiáng)烈的地域性特點(diǎn)。在各地域性市場(chǎng)之間相互影響較小 , 難以形成全國(guó)性統(tǒng)一市場(chǎng)。

24、(2) 不充分性。土地市場(chǎng)參與者不多 , 市場(chǎng)信息獲得較難 , 使土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)不充分。

25、(3) 供給滯后。土地價(jià)值較大, 用途難以改變且開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)。土地供給是根據(jù)前期需求確定的 , 當(dāng)市場(chǎng)需求發(fā)生變化時(shí) , 土地供給難以及時(shí)調(diào)整。

26、(4)供給彈性較小。從總體說(shuō)上 , 土地資源一般不可再生 , 土地自然供給沒(méi)有彈 性 , 土地的經(jīng)濟(jì)供給彈性也相對(duì)較小。在同一地域性市場(chǎng)內(nèi),土地價(jià)格主 要由需求來(lái)決定。

27、(5) 低效率性。土地市場(chǎng)是地域性市場(chǎng) , 參與者相對(duì)較少 , 投資決策受價(jià)格以外因素影響較大 , 而且同一用途不同區(qū)域的土地具有較小的替代性 , 因而土地市場(chǎng)相對(duì)一般商品市場(chǎng)來(lái)講 , 交易效率較低。

28、(6) 政府管制較嚴(yán)。土地是一個(gè)國(guó)家重要的資源 , 其分配是否公平有效 , 對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定具有十分重大的作用 , 因而各國(guó)政府都對(duì)土地 的權(quán)利、利用、交易等作較多的嚴(yán)格限制。

本文到此講解完畢了，希望對(duì)大家有幫助。