大唐地產(chǎn)三度闖關(guān)港股IPO，在凈負債率過高、資金緊張的情況下，此次赴港上市能否成功，或許對公司能否挺過眼下的資金緊張局面至關(guān)重要。

二次沖擊港股IPO失利后，大唐地產(chǎn)越挫越勇，這家閩系房企上市的決心依然堅定。

5月31日，大唐集團控股有限公司(以下簡稱“大唐地產(chǎn)”)申請港交所上市。在首份招股書失效兩天之后，大唐地產(chǎn)再度向港交所發(fā)起沖刺。

據(jù)悉，早在2008年前后，大唐地產(chǎn)便已經(jīng)傳出港股上市計劃，但或許因企業(yè)內(nèi)部變動及資金鏈斷裂等因素而擱置。時隔十年后，2019年12月，大唐地產(chǎn)才首次向港交所遞交招股書，但已于今年5月28日失效。

僅過2天后又重新遞交上市申請，大唐地產(chǎn)上市迫切之心溢于言表。但結(jié)合大唐地產(chǎn)自身經(jīng)營情況和目前的地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展大環(huán)境，大唐地產(chǎn)第三次闖關(guān)港股仍難言樂觀，財務高風險仍是難題。

《投資者網(wǎng)》就大唐地產(chǎn)此次港股IPO中的相關(guān)問題致函公司，截至發(fā)稿前，對方未予回復。

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一波三折上市路

1984年，大唐地產(chǎn)的創(chuàng)始人余英儀，在臺灣首次開發(fā)“大唐世家”項目。1994年，余英儀進軍內(nèi)地，依靠旗艦產(chǎn)品“大唐世家”在內(nèi)地第一站廈門崛起，并將公司取名為“大唐地產(chǎn)”。

2009年原本是大唐地產(chǎn)計劃赴港上市之年，不過它卻在2008年遭遇資金鏈斷裂。據(jù)報道，余英儀在2008年4月時曾公開表示上市工作已經(jīng)進入中期籌備階段，大唐地產(chǎn)有望成為第一個在香港上市的大陸臺資不動產(chǎn)企業(yè)。同年8月，余英儀意外去世，疊加全球金融危機爆發(fā)，大唐地產(chǎn)處于風雨飄搖之中，上市工作也因此擱淺。

2010年，大唐地產(chǎn)易主，被福信集團戰(zhàn)略整合。福信集團于1993年創(chuàng)建于廈門，目前已發(fā)展成為以金融、地產(chǎn)、高科技三大產(chǎn)業(yè)為主體的國內(nèi)大型綜合性民營企業(yè)。

易主后的大唐地產(chǎn)，成了廈門女首富黃晞的控股公司。根據(jù)招股書，黃晞現(xiàn)擁有大唐地產(chǎn)77.79%權(quán)益。公司執(zhí)行董事吳迪擁有21.21%權(quán)益，大唐地產(chǎn)董事及高級管理層合計擁有1%權(quán)益。

大唐地產(chǎn)抓住地產(chǎn)行業(yè)高速增長紅利，20余年加速拿地、提升銷售規(guī)模、導致債務畸高，到2016年凈負債率高達1085.3%。但是，在房地產(chǎn)行業(yè)實施去杠桿，融資環(huán)境不斷收緊的情況下，上杠桿、沖規(guī)模的發(fā)展策略已經(jīng)不再適用大唐地產(chǎn)，要想實現(xiàn)高速擴張，滿足強烈的資金需求，赴港上市補血便成為了其求生之路。

2019年12月份，大唐地產(chǎn)首次向港交所遞交招股書，卻無疾而終。如今接連再戰(zhàn)，上市前夕突擊降負債的大唐地產(chǎn)，上市之路仍難言樂觀。

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債務壓力大

大唐地產(chǎn)在謀求規(guī)模的快速擴張背后，難逃高負債的窠臼。根據(jù)招股書，2016年至2018年，大唐地產(chǎn)的凈負債比率分別為1085.3%、1087.9%、408.8%。

即便在上市前夕的2019年突擊將凈負債率降至119.2%，在房地產(chǎn)行業(yè)中仍處于較高位置。根據(jù)中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布的《2019中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》，125家上市房企的凈負債率均值為92.52%。

大唐地產(chǎn)凈負債率下降的原因，與公司快速增加的權(quán)益總額有關(guān)。根據(jù)招股書，2019年末大唐地產(chǎn)的權(quán)益總額達到30.84億元，已是2018年兩倍有余、超過2017年4倍。有分析認為，只要權(quán)益增加速度快于負債增加，大唐地產(chǎn)就能通過如此方法降低負債。但是，大唐地產(chǎn)凈負債率的突然走低是否可持續(xù)?這是值得市場關(guān)注的問題。

截至2020年2月29日，公司擁有82個由附屬公司、合營企業(yè)、聯(lián)營公司開發(fā)的項目，其中由59個附屬公司開發(fā)項目總建筑面積約710萬平方米;應占合營、聯(lián)營企業(yè)開發(fā)項目總建筑面積約180萬平方米。大唐地產(chǎn)對規(guī)模擴張的需求，急需尋找資金。但另一方面，負債攀升、現(xiàn)金緊張也成為了發(fā)展掣肘。

根據(jù)招股書，2017年至2019年，大唐地產(chǎn)的負債總額分別為257.79億元、297.51億元和339.55億元。其中，借款總額分別為91.45億元、84.60億元及77.70億元，與不足百億的收益規(guī)模相比，負債壓力非常之大。

截至2020年2月末，大唐地產(chǎn)借款總額達79.27億元，其中一年內(nèi)到期借款24.33億元、一至兩年內(nèi)到期借款31.51億元。而2019年末公司賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈額僅有22.14億元，現(xiàn)金短債比0.91，公司面臨償債壓力。

房地產(chǎn)企業(yè)對資金需求巨大，資金緊張也是目前中小房企面臨的普遍危機。據(jù)人民法院公告網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至6月8日，2020年房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)達210家，平均每天都有1.3家房企申請破產(chǎn)，主要以三四線的中小型房企為主。

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千億目標仍有差距

根據(jù)招股書，目前，大唐地產(chǎn)的業(yè)務主要分布在中國主要四大經(jīng)濟區(qū)，包括海西經(jīng)濟區(qū)、北部灣經(jīng)濟區(qū)及周邊城市、京津冀經(jīng)濟區(qū)及長江中游經(jīng)濟區(qū)，但多數(shù)入駐城市為二三線城市，二線城市僅有天津、廈門、福州、長沙、西安、重慶等地，其余均為柳州、岳陽等三四線城市，尚未入駐一線城市。

從財務數(shù)據(jù)來看，收益規(guī)模不足百億。2017年至2019年大唐地產(chǎn)收益分別為40.19億元、54.95億元及81.08億元，年復合增長率約為42%;純利分別為4.13億元、5.88億元、6.27億元，復合年增長率為23.2%。

作為綜合物業(yè)提供商，主營開發(fā)住宅物業(yè)外，大唐地產(chǎn)亦開發(fā)商業(yè)物業(yè)，包括辦公樓宇、酒店、購物中心及其他。具體來看，2019年，大唐地產(chǎn)銷售物業(yè)、提供建筑、租金收入、提供酒店服務及其他業(yè)務分別占比95.9%、2.7%、0.5%、0.4%和0.5%;毛利率分別為27.4%、5.0%、99.1%、0.6%、7.7%。

大唐地產(chǎn)尚未在招股書中公開銷售額，但據(jù)中指研究院排名，2019年大唐地產(chǎn)以331.5億元銷售金額排在行業(yè)第81位;根據(jù)億翰智庫榜單，大唐地產(chǎn)全年銷售310.0億元，排名86位;觀點研究院的數(shù)據(jù)則為365.7億元，排名79位;克而瑞的榜單中，大唐地產(chǎn)全口徑銷售金額為339.5億元，排名第81。綜合幾大榜單數(shù)據(jù)，大唐地產(chǎn)2019年銷售金額維持在300億元的規(guī)模，房企排名80位左右。

而早在2018年，大唐地產(chǎn)便提出“3年沖刺500億”的目標，2019年，大唐地產(chǎn)將這一目標上升為“今年500億，3年1000億+，進入全國房企50強。” 但從梳理榜單數(shù)據(jù)來看，2017年大唐地產(chǎn)銷售規(guī)模初進百億陣營，2019年尚未完成500億元目標，銷售規(guī)模和排名與目標仍有較大距離。