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如何開(kāi)始房地產(chǎn)投資

如何評(píng)估房地產(chǎn)交易

稅收和房地產(chǎn)投資：基礎(chǔ)知識(shí)

如何為房地產(chǎn)購(gòu)買提供資金

房地產(chǎn)投資概要

一位精明的投資者曾經(jīng)指出他為什么認(rèn)為房地產(chǎn)是一項(xiàng)很好的投資：“他們沒(méi)有再投資了。” 當(dāng)然，新的構(gòu)造總是在發(fā)生，但是智慧的核心在很大程度上是正確的。無(wú)論在金融時(shí)機(jī)如何，無(wú)論景況如何，人們總是需要一個(gè)居住的地方。

至少，房地產(chǎn)是一種使您的投資資產(chǎn)多元化的好方法。此外，從唐納德·(Donald Trump)到您的租用海濱別墅的鄰居，成千上萬(wàn)的我們已經(jīng)在房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)了大財(cái)，或者至少增加了我們的財(cái)務(wù)安全。

如何開(kāi)始房地產(chǎn)投資

要開(kāi)始進(jìn)行房地產(chǎn)投資，您必須首先選擇策略。有很多方法可以玩房地產(chǎn)游戲。我們將集中討論兩個(gè)主要方面：“固定并翻轉(zhuǎn)”和“保留并出租”。

固定并翻轉(zhuǎn)

使用“固定和翻轉(zhuǎn)”方法，您會(huì)發(fā)現(xiàn)“雜工的特殊”或“固定者上層”，并以足夠低的價(jià)格購(gòu)買商品，以進(jìn)行必要的維修并獲利銷售。有時(shí)，僅需要輕微或外觀改進(jìn)的房屋可獲得大量折扣。另一方面，是需要大修的房屋。確定您的目標(biāo)物業(yè)在規(guī)模上的位置以及是否有必要的時(shí)間和金錢(qián)使房屋處于可銷售狀態(tài)至關(guān)重要。

持有并租用

如果您打算“持有并租用”，那么您將始終希望獲得可接受的正年度現(xiàn)金流量，不包括轉(zhuǎn)售的任何利潤(rùn)。除非您變得經(jīng)驗(yàn)豐富，否則最好在理想的地區(qū)向低端市場(chǎng)購(gòu)買。您想要的那種類型的房客會(huì)尋找一個(gè)安全的社區(qū)，而有孩子的人會(huì)希望有一個(gè)好的學(xué)區(qū)。

仔細(xì)篩選租戶而不是接受對(duì)您的廣告有反應(yīng)的第一個(gè)暖身也很重要。不尊重您財(cái)產(chǎn)的房客可能會(huì)吃掉一年的利潤(rùn)，甚至更糟。您應(yīng)該咨詢律師以獲得基本的租賃協(xié)議，您可以重復(fù)使用該協(xié)議。隨時(shí)添加您認(rèn)為合適的其他條款和條件的頁(yè)面。

尋找財(cái)產(chǎn)

要找到您的第一套房產(chǎn)，請(qǐng)四處找尋以投資為導(dǎo)向的房地產(chǎn)專業(yè)人員。他或她將有權(quán)訪問(wèn)多重上市服務(wù)(MLS)。MLS是一個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)，它是列出由經(jīng)紀(jì)人出售的所有財(cái)產(chǎn)的計(jì)算機(jī)化目錄。MLS提供了許多您需要了解的有關(guān)房屋的信息：鄰里，臥室和浴室的數(shù)量，要價(jià)以及更多其他信息。您的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以使用它來(lái)搜索僅滿足您指定條件(例如價(jià)格范圍)的那些房地產(chǎn)的列表。

如何評(píng)估房地產(chǎn)交易

準(zhǔn)確估算房地產(chǎn)投資的簡(jiǎn)單但至關(guān)重要的數(shù)字是您的“投資回報(bào)率”(ROI)。

投資回報(bào)率的公式是：投資回報(bào)率(%)=凈利潤(rùn)($)/投資($)

固定并翻轉(zhuǎn)

如果該物業(yè)是“固定交易”，則凈利潤(rùn)將是您轉(zhuǎn)售時(shí)離開(kāi)收盤(pán)價(jià)的估計(jì)金額。投資將只是您必須承擔(dān)的首付，加上您估計(jì)在購(gòu)買該物業(yè)之前將發(fā)生的所有修理和其他費(fèi)用。

持有并租用

如果該物業(yè)是“持有并出租”的，那么凈利潤(rùn)將是您在抵押貸款(通常包括稅金和保險(xiǎn))之后每年將獲得的估計(jì)租金收入凈額，租戶的廣告費(fèi)用，日常維護(hù)費(fèi)用，以及對(duì)儲(chǔ)備金的捐款，以支付較大的長(zhǎng)期費(fèi)用(例如，新建屋頂)。

請(qǐng)記住，算出整整十二個(gè)月的入住時(shí)間可能是一個(gè)錯(cuò)誤。為了安全起見(jiàn)，明智的做法是在估計(jì)您的年度租金總收入時(shí)留出數(shù)周的空缺。您的投資將只是您必須承擔(dān)的首期付款，加上您估計(jì)的第一個(gè)租戶之前將發(fā)生的任何修整和其他費(fèi)用。

對(duì)其進(jìn)行評(píng)估

無(wú)論您使用哪種策略，都需要進(jìn)行正式的財(cái)產(chǎn)評(píng)估。如果您使用抵押貸款人，他們會(huì)堅(jiān)持使用。評(píng)估員是受過(guò)專業(yè)培訓(xùn)的專業(yè)人員，他會(huì)仔細(xì)檢查您的房地產(chǎn)并將其與相同社區(qū)中的相似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，以評(píng)估其價(jià)值。無(wú)論房子在情感上對(duì)您有多大吸引力，付出多少錢(qián)都不會(huì)超出評(píng)估價(jià)值。

接受檢查

您還將希望從合格的房屋檢查員那里進(jìn)行檢查。評(píng)估著眼于大局，而不是進(jìn)行詳細(xì)檢查。標(biāo)準(zhǔn)的房屋檢查員的報(bào)告將涵蓋房屋的供暖系統(tǒng)，中央空調(diào)系統(tǒng)，室內(nèi)水暖系統(tǒng)，電氣系統(tǒng)，屋頂，閣樓和可見(jiàn)隔熱，墻壁，天花板，地板，門(mén)窗，地基，地下室和結(jié)構(gòu)的狀況組件。檢查員將為您提供所需的信息，以避免造成重大損失。

年度現(xiàn)金流量的重要性

如果您以長(zhǎng)期租金的形式購(gòu)買該物業(yè)，則始終希望獲得正的年度現(xiàn)金流量-可接受的年度ROI(不包括轉(zhuǎn)售的任何利潤(rùn))。當(dāng)然，您很可能希望最終出售該物業(yè)以獲取資本收益，這將增加您的投資回報(bào)率。但是，當(dāng)您評(píng)估交易時(shí)，轉(zhuǎn)售的日期和價(jià)格將是未知的。因此，當(dāng)您最終以“肉汁”出售時(shí)，您應(yīng)該考慮一下資本收益。

平方英尺的重要性

如果您打算進(jìn)行固定和翻轉(zhuǎn)，在提出購(gòu)買要約之前，請(qǐng)確定該鄰域每平方英尺的售價(jià)，以幫助估算實(shí)際的目標(biāo)銷售價(jià)格。使用該價(jià)格向后工作，以計(jì)算您是否可以進(jìn)行必要的裝修工作并仍然獲利。同樣，如果您打算租房，則應(yīng)提前知道房屋將要支付的租金。平方英尺在評(píng)估合適的租金方面不那么重要，因?yàn)樽夥空弑绕椒接⒊吒P(guān)心臥室。因此，找出您擁有的臥室數(shù)量的平均租金是多少。

請(qǐng)記住，這些數(shù)字(您的轉(zhuǎn)售價(jià)或您的月租金)絕對(duì)至關(guān)重要，因此請(qǐng)不要使用現(xiàn)成的估計(jì)。認(rèn)真做功課。

保守一點(diǎn)，手頭有現(xiàn)金

在評(píng)估交易將如何進(jìn)行時(shí)(無(wú)論是固定，翻轉(zhuǎn)還是保留和租賃)，請(qǐng)合理考慮您的成本和時(shí)間范圍。永遠(yuǎn)不要在任何計(jì)算或估計(jì)中假設(shè)最佳情況。要保守和謹(jǐn)慎;預(yù)期意外—延遲，成本大于預(yù)期等。

這就是為什么擁有足夠的現(xiàn)金儲(chǔ)備很重要的原因。您可以保留更高的銷售價(jià)格。您可以在短時(shí)間內(nèi)將物業(yè)空置幾個(gè)月，而不是接受不合格的租戶。您可以維護(hù)該物業(yè)并在其惡化之前進(jìn)行必要的維修。相反，現(xiàn)金儲(chǔ)備不足會(huì)給您施加壓力，迫使您做出業(yè)務(wù)決策并從處于弱勢(shì)的位置采取行動(dòng)。

稅收和房地產(chǎn)投資：基礎(chǔ)知識(shí)

稅收方面的考慮對(duì)房地產(chǎn)投資者很重要。請(qǐng)查閱IRS出版物527，“住宅租賃物業(yè)”，網(wǎng)址為www.irs.gov。還建議咨詢稅務(wù)專家，以確保您遵守法律，同時(shí)最大程度地減少允許的扣除額，并最大程度地減少總稅額。

報(bào)告您的稅務(wù)信息

在大多數(shù)情況下，您將在表1040中使用附表E，并將您收到的所有租金作為總收入。如果您持有該物業(yè)以出租，則可以通過(guò)每年減稅來(lái)收回該物業(yè)的成本。您可以通過(guò)折舊該屬性來(lái)實(shí)現(xiàn)。換句話說(shuō)，您每年會(huì)在報(bào)稅表中扣除一些費(fèi)用。(請(qǐng)使用表格4562要求折舊。)折舊扣除是您實(shí)際的自付費(fèi)用維護(hù)和修理費(fèi)用的補(bǔ)充。

結(jié)果就是現(xiàn)金流的增加，即您獲得的稅后保留的金額。住宅房地產(chǎn)的折舊年限為27.5年。這意味著您的折舊扣除額將是租賃資產(chǎn)(僅建筑物而不是土地)在27.5年中每年的3.636%。通常，您的基礎(chǔ)是您為物業(yè)支付的金額，加上任何結(jié)構(gòu)改進(jìn)的價(jià)值(例如，新的屋頂或爐子)。

資本收益呢?

出售房產(chǎn)后，您將(希望)實(shí)現(xiàn)資本收益，即出售該房產(chǎn)的價(jià)格與您的基礎(chǔ)之間的差額，通常是您所支付的價(jià)格(加上任何結(jié)構(gòu)性改進(jìn))減去您聲稱的金額購(gòu)買房屋以來(lái)的折舊扣除額。

資本收益分為長(zhǎng)期收益或短期收益。如果您持有該物業(yè)超過(guò)一年，則您的資本損益是長(zhǎng)期的。如果持有一年或更短時(shí)間，收益是短期的。長(zhǎng)期資本利得應(yīng)按0–20%的稅率征稅，而短期資本利得應(yīng)按普通所得稅率征稅。

如何為房地產(chǎn)購(gòu)買提供資金

出租物業(yè)出租物業(yè)的貸款將是長(zhǎng)期票據(jù)，通常為30年，與自用住房貸款一樣。出租物業(yè)的申請(qǐng)過(guò)程與所有者自用抵押的申請(qǐng)過(guò)程相似，但是您應(yīng)該了解，您所聽(tīng)到和了解的抵押貸款利率不適用于您作為投資者。貸款人認(rèn)為投資(即非所有者占用的)財(cái)產(chǎn)是風(fēng)險(xiǎn)較高的貸款，與對(duì)自有住房的傳統(tǒng)抵押貸款相比，將收取更高的利率，甚至更高的手續(xù)費(fèi)或“積分”。

此外，請(qǐng)注意，非所有者占用的房地產(chǎn)貸款的最低首付通常高于所有者占用的融資。根據(jù)您放下的金額和您的個(gè)人信用等級(jí)，期望支付的稅率比房主自用抵押的現(xiàn)行利率高出1.5-2.5%。典型的交易成本約為銷售價(jià)格的3%，可以由賣方支付或打包為貸款。

用于固定和翻轉(zhuǎn)

裝修和轉(zhuǎn)售房屋的資金不同。這些是短期貸款，通常不超過(guò)一年-足夠的時(shí)間來(lái)完成裝修和出售財(cái)產(chǎn)。預(yù)付款將因交易而異，并且在很大程度上取決于房屋需要完成多少工作?？祻?fù)貸款將根據(jù)最優(yōu)惠利率而有所不同，費(fèi)用和積分在1-3%范圍內(nèi)，具體取決于您的財(cái)務(wù)實(shí)力。您在住宅裝修中的經(jīng)驗(yàn)也可能很重要。

如果您打算翻新房屋，“購(gòu)買和翻新”貸款可能是您的最佳選擇。這種類型的貸款將改進(jìn)工作的成本和購(gòu)買貨幣資金的成本結(jié)合在一起，因此您的自付費(fèi)用很少。貸方可能需要總承包商的估算。

您還可能有資格獲得名為HomeStyle翻新抵押貸款的房利美(Fannie Mae)長(zhǎng)期修復(fù)計(jì)劃，該計(jì)劃為借款人提供了一種方便的方式進(jìn)行翻新，維修或改善，其金額最高可達(dá)物業(yè)完工價(jià)值的50%。資金可用于永久固定的任何維修或翻新工程，并為物業(yè)增加價(jià)值。投資者是該貸款的合格借款人，其提供的利率不會(huì)比常規(guī)抵押貸款高太多。

在哪里可以找到貸款信息?

要找到有關(guān)貸款利率和交易成本的最佳條款，請(qǐng)致電查詢當(dāng)?shù)劂y行或信用合作社提供的服務(wù)?；蛘撸梢砸蠓康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人推薦抵押貸款經(jīng)紀(jì)人。抵押經(jīng)紀(jì)人的功能是充當(dāng)借款人與抵押貸款人之間的中間人。

抵押貸款經(jīng)紀(jì)人將與房地產(chǎn)貸方建立聯(lián)系，這意味著它們可以更好地幫助您獲得大量抵押貸款。他們可以幫助您評(píng)估自己的情況，并為您提供定制的房屋貸款選擇。抵押經(jīng)紀(jì)人使您可以在進(jìn)行日常工作時(shí)有效地比較抵押貸款商店。

雖然使用抵押經(jīng)紀(jì)人所帶來(lái)的便利無(wú)疑是一個(gè)優(yōu)勢(shì)，但它是有代價(jià)的。典型的抵押貸款經(jīng)紀(jì)人以傭金形式工作。在某些情況下，您需要支付傭金，而在其他情況下，貸方則向抵押經(jīng)紀(jì)人支付傭金。您和貸方也都可能需要支付經(jīng)紀(jì)人費(fèi)用?；〞r(shí)間到處找抵押貸款經(jīng)紀(jì)人并了解您可能要支付的不同費(fèi)用，這一點(diǎn)很重要。

用自己的家

最后，另一種選擇是使用自己房屋中的資產(chǎn)來(lái)獲得信貸額度。這將為您提供最大的靈活性和最少的麻煩。當(dāng)然，要獲得房屋凈值貸款或信貸額度，您必須說(shuō)服貸方可以處理債務(wù)，這意味著您需要相當(dāng)不錯(cuò)的信貸和收入。

房地產(chǎn)投資概要

房地產(chǎn)是一種經(jīng)過(guò)時(shí)間考驗(yàn)的手段，可以使您的投資資產(chǎn)多樣化并保護(hù)它們免受金融市場(chǎng)的起伏影響。房地產(chǎn)的兩種主要方法是“固定和翻轉(zhuǎn)”和長(zhǎng)期租賃。

當(dāng)然，這兩種方法都比傳統(tǒng)金融工具具有更多的“動(dòng)手”投資技巧。但是，通過(guò)額外的努力，就可以獲得良好的長(zhǎng)期收入和/或大量的資本增值以及稅收優(yōu)惠的機(jī)會(huì)。

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